특례보금자리론(체증식 분할상환, 40년대출 월 상환액)

안녕하세요, 근로소득etc입니다. 

 

특례보금자리론은 기존 보금자리론, 안심전환대출 등 기존 정책 주택담보대출을 통합해 2023년 1월 30일 출시한 신규 대출 상품입니다. 1년간 한시적으로 운영됩니다. 기준금리인상에 따른 대출금리 부담을 덜어주기 위하여 출시한 상품으로, 시중 금융기관보다 저렴한 금리와 기존 금융기관에서 볼 수 없었던 체증식 분할상환 방법이 존재하는 것이 특징입니다. 

 

그래서 이번에는 특례보금자리론 신청자격, 금리, 체증식 분할상관 장단점에 대해 살펴보겠습니다.

 

- 목 차 - 

1. 특례보금자리 대상요건

2. 특례보금자리 금리 

 3. 상환방식(원금 균등, 원리금 균등, 체증식 상환) 및 장단점

4. 기간별 체증식 분할상환 이자계산 및 비교

 

 

" 1. 특례보금자리론 대상요건 "

특례보금자리 대상요건과 지원내용은 다음과 같습니다.

출처 : 한국주택금융공사

- 대상연령 : 민법상 성년

- 국적 : 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민(외국국적동포, 재외국민 포함)

- 소득 : 소득제한 없음 (배우자 소득 생략 가능)

- 신용평가 및 정보 : NICE신용평가정보의 CB점수가 271점 이상인 경우에만 취급

 

 

 

 

" 2. 특례보금자리론 금리 "

 

2023년 8월 당월 기준 특례보금자리론 금리는 다음과 같습니다.

 

- 일반형 : 주택가격 6억 초과 or 소득 1억원 초과

- 우대형 : 주택가격 6억 이하 or 소득 1억원 이하 

출처 : 한국주택금융공사

 

 

 

 

" 3. 특례보금자리론 상환방법  및 장단점"

 

특례보금자리론 상환 방법은 체증식 분할 상환, 원금균등 상환, 원리금 균등 상환으로 크게 3가지가 있습니다. 

또한, 특례보금자리론은 중도상환수수료가 면제입니다.

따라서 시중은행 주담대가 금리가 3%로 하향한다면 최초 특례보금자리론 후 갈아타기를 추천드립니다.

 

1. 특례보금자리론 상환방법 

- 체감식(원금균등) 분할상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 동일한 원금을 상환하는 방식(매월 이자 비중이 감소)

- 원리금 균등상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 동일한 원리금(원금+이자)을 상환하는 방식

- 체증식 분할상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 원금 상환 비중이 늘어나는 방식

 

예시)

대출금액 : 3억6천만원

대출만기 : 40년 

파란색 부분은 기간 경과에 따른 원금상환 금액의 증감을 나타내고있고, 연두색 부분은 기간 경과에 따른 이자 상환 증감내역을 나타내고 있습니다.

 

 

2. 특례보금자리론 상환방법별 장단점 

 

- 체감식(원금균등) 분할상환 : 체금식(원금균등) 분할상환은 매월 동일한 금액 원금 상환

장점 : 원리금균등분할상환에 비해 대출기간에 걸쳐 발생하는 총이자액이 적으며, 보다 많은 원금을 꾸준히 상환

단점 : 매월 상환해야 하는 액수가 달라지며, 원리금균등분할상환에 비해 초기에 월상환금액이 높습니다.

 

- 원리금균등분할상환 : 원리금균등분할상환은 매월 동일한 금액의 원리금(원금 + 이자)을 상환

장점 : 동일한 금액의 상환으로 원금균등분할상환에 비해 초기에 월상환금액이 적습니다.

단점 : 원금균등분할상환에 비해 납입하는 원금의 양이 적고, 대출기간에 걸쳐 발생하는 총이자액이 높음

 

- 체증식분할상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 원금 상환 비중이 늘어나는 방식

장점 : 다른 분할상환방식에 비해 초기 상환액이 적음

단점 : 정책적 지원 성격으로  시중 금융기관에서는 사용되지 않고, 총 상환이자부담금액이 가장 많음

 

 

 

 

" 4. 기간별 체증식분할 상환금액계산 및 비교"

 

분할상환방법과 기간에 따른 원리금 상환금액을 계산해보겠습니다.

 

기간에 따른 원리금 상환금액 계산의 기본가정은 아래와 같습니다.

- 대출금액 : 3억5천만원

- 대출기간 : 40년

- 대출금리 : 4.3%

 

1. 총 상환금 및 총 이자액

 

180개월 즉 15년납입 시까지는 체증식분할상환의 월 상환금이 가장 적습니다. 

따라서 15년 이내 매도 후 다른 부동산을 매수할 계획이 있으시다면, 자금운용에서 체증식 분할상환이 유리합니다. 

 

2. 체증식 분할 상환 장점

저는 대출의 기본원리는 타인자본을 대출받아서 자기자본으로 변환시키는 과정이라고 생각하기 때문에, 당장 현금 지출이 최소화 할 수록 좋다고 생각합니다. 

 

물론, 구입한 주택에서 평생 거주한다면 총 상환금액이 가장 적은 체감식(원금균등) 분할 상환이 가장 유리하겠지만 살다보면 1~2번의 주거지 변동이 있으리라 생각하기 때문에 15년 내 주거지 이동이 있다면 체증식 분할 상환이 유리하다고 생각합니다.

 

실제 15년 납입 시까지는 체증식분할상환의 월 상환금이 가장 적으며, 15년 후 인플레이션을 고려하면 현 시점의 화폐가치 100만원과 15년 후 100만원의 가치는 차이가 있기때문에 현 시점에 자금 지출이 가장 적은것이 유리하다고 생각합니다. 단 전제조건은 집값이 상승했을 경우입니다.